ทริสเรทติ้ง เพิ่มอันดับเครดิตองค์กรของ บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) เป็นระดับ 'BBB-'จากเดิมที่ระดับ 'BB+'ในขณะเดียวกัน ทริสเรทติ้งปรับแนวโน้มอันดับเครดิตของบริษัทเป็น ‘Stable’ หรือ ‘คงที่’จาก ‘Positive’หรือ ‘บวก’ โดยอันดับเครดิตที่ปรับเพิ่มขึ้นสะท้อนถึงพัฒนาการที่ดีขึ้นของความสามารถในการทำกำไรและภาระหนี้ของบริษัท อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงฐานรายได้ของบริษัทที่มีขนาดเล็ก สภาพคล่องของบริษัทที่ยังมีความตึงตัว และความกังวลต่อหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ตลอดจนผลกระทบจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่อาจส่งผลต่อเงินกู้ที่ได้รับ

ประเด็นสำคัญที่กำหนดอันดับเครดิต

ฐานรายได้มีขนาดเล็กด้วยจำนวนโครงการที่มีจำกัด

      บริษัทมีขนาดเล็กกว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตโดยทริสเรทติ้ง โดยมีรายได้ 2,000-3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ ตั้งแต่ปี 2559 บริษัทเน้นขายสินค้าโครงการเดิมที่มีอยู่เพื่อลดสินค้าคงเหลือ ส่งผลให้บริษัทเปิดโครงการใหม่เพียง 2 โครงการในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โครงการที่เปิด ได้แก่ โครงการ ซิตี้เซนส์ พระราม 2-ท่าข้าม ในปี 2559 และโครงการ ซิตี้เซนส์ รังสิต ในปี 2561 ณ เดือนธันวาคม 2561 บริษัทมีโครงการเหลือขายจำนวน 17 โครงการมูลค่าประมาณ 6,597 ล้านบาท โดยประมาณ 63% เป็นโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ในขณะที่ประมาณ 23% เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ และอีก 14% เป็นโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทมียอดขายรอการรับรู้รายได้ที่มีขนาดเล็กเนื่องจากสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบแบบกึ่งสร้างเสร็จหรือแบบสร้างเสร็จ

      ในปี 2562 บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ 4 โครงการซึ่งมีมูลค่าประมาณ 3,520 ล้านบาทประกอบด้วยโครงการแนวราบ 3 โครงการ และคอนโดมิเนียมแบบตึกเตี้ย 1 โครงการบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มในปี 2563 และ 2564 อย่างไรก็ตาม โครงการอาจเลื่อนออกไปขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด ณ ขณะนั้น ทริสเรทติ้งคาดว่ารายได้ของบริษัทจะอยู่ในช่วง 2,600-3,000 ล้านบาทต่อปีในปี 2562-2564 หากสามารถเปิดโครงการได้ตามแผน

การควบคุมต้นทุนและการปรับโครงสร้างองค์กรส่งผลให้ความสามารถในการทำกำไรดีขึ้น

      ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2559 เนื่องจากความพยายามในการปรับลดต้นทุน บริษัทปรับลดต้นทุนการดำเนินงาน เช่น ต้นทุนในส่วนพนักงาน และค่าใช้จ่ายด้านการตลาด โดยการหันมาใช้การตลาดออนไลน์ซึ่งมีราคาถูกกว่าและให้ประสิทธิผลที่ดีแทนการตลาดแบบดั้งเดิม อาทิป้ายประกาศ อีกสาเหตุที่ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดลดลงเนื่องมาจากบริษัทเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนักในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม บริษัทสามารถสร้างยอดขายได้ราว 2,500-3,000 ล้านบาทต่อปี ส่งผลให้อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นเป็น 13% ในปี 2559 จาก 8% ในปี 2558 อัตรากำไรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 15% ในปี 2560 และ 18% ในปี 2561

       บริษัทมีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างเพื่อยกระดับการทำงานในองค์กร ก่อนปี 2559 บริษัทประสบปัญหาการก่อสร้างล่าช้าในบางโครงการซึ่งส่งผลต่อการส่งมอบบ้านได้ไม่ตรงตามกำหนด ปัญหานี้ได้ถูกแก้ไขหลังบริษัทเปลี่ยนนโยบายเป็นขายบ้านสร้างเสร็จ ระยะเวลาส่งมอบโดยเฉลี่ยของโครงการแนวราบจึงลดลงอย่างต่อเนื่องจากเดิมที่มากกว่า 300 วันในปี 2554 เป็นต่ำกว่า 30 วันตั้งแต่ปี 2559 เป็นต้นมา ส่งผลให้อัตราการยกเลิกลดลงเป็นต่ำกว่า 10% ตั้งแต่ปี 2559 จากเดิมอัตราการยกเลิกของบริษัทอยู่ราว 20% ในปี 2554-2558 นอกจากนี้ เพื่อให้การก่อสร้างเร็วขึ้นและลดความผิดพลาด บริษัทได้สร้างโรงงานผลิตพรีบิลท์ขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ ภายใต้สมมติฐานประมาณการโดยทริสเรทติ้ง อัตราส่วนกำไรจากการดำเนินงานคาดว่าจะอยู่ที่ราว 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า อิงตามยอดขายที่ 2,500-3,000 ล้านบาทต่อปี การควบคุมต้นทุนและการพัฒนากระบวนการก่อสร้างจะช่วยให้ผลการดำเนินงานของบริษัทดีขึ้นในระยะยาว

ภาระหนี้ระดับปานกลาง

      ความต้องการเงินทุนของบริษัทลดต่ำลงในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทเน้นขายสินค้าโครงการเดิมที่มีอยู่และซื้อที่ดินใหม่ค่อนข้างน้อย ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนลดลง อัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนอยู่ที่ระดับสูงสุดที่ประมาณ 60% ในปี 2557 และลดลงอย่างต่อเนื่องมาอยู่ที่ 44% ณ สิ้นปี 2561 ทั้งนี้ ระดับการก่อหนี้คาดว่าจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากระดับปัจจุบันแม้ว่าจะมีแผนการเปิดโครงการใหม่และแผนซื้อที่ดิน เนื่องจากเป็นโครงการแนวราบและโครงการคอนโดมิเนียมตึกเตี้ยซึ่งมีขนาดค่อนข้างเล็ก

       ทริสเรทติ้ง ประมาณการ บริษัทจะซื้อที่ดินใหม่ 700-1,000 ล้านบาทต่อปี และคาดว่าอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนจะเพิ่มขึ้นแต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่า 50% ตลอดช่วง 3 ปีข้างหน้า บริษัทมีข้อกำหนดตามหุ้นกู้และตามสัญญาทางการเงินในการดำรงอัตราส่วนทางการเงิน โดยต้องคงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนในระดับที่ต่ำกว่า 2 เท่า ในขณะที่บริษัทมีอัตราส่วนดังกล่าว ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2561 อยู่ที่ 0.87 เท่า และ 0.98 เท่าตามลำดับ ทริสเรทติ้งเชื่อว่าบริษัทจะสามารถปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าวได้

ความกังวลต่อหนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูง

      ความต้องการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นวงจรขึ้นลงและได้รับผลกระทบอย่างมากจากภาวะเศรษฐกิจ ทั้งนี้ จากภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศส่งผลให้ความต้องการในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ หนี้ภาคครัวเรือนของประเทศที่อยู่ในระดับสูงส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้การปล่อยสินเชื่อของธนาคารยังคงความเข้มงวดโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับราคาปานกลางถึงต่ำ บริษัทได้มีการตรวจสอบความสามารถของผู้ซื้อที่มีศักยภาพอย่างเข้มงวด จากการบริหารจัดการ อัตราการปฏิเสธการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงจาก 5% ในปี 2560 เป็น 1% ในปี 2561 เนื่องจากส่วนมากเป็นบ้านสร้างเสร็จและมีกระบวนการตรวจสอบที่เข้มงวด

ผลกระทบเล็กน้อยจากเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเกณฑ์ใหม่

     ธนาคารแห่งประเทศไทยจะเริ่มบังคับใช้เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในเดือนเมษายน 2562 ภายใต้เกณฑ์ใหม่นี้ ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้เงินได้ไม่เกิน 70%-80% ของมูลค่าหลักประกันสำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังถัด ๆ ไป ซึ่งลดลงจากเดิมที่สามารถกู้ได้ถึง 90%-100% ของมูลค่าหลักประกัน ทริสเรทติ้งคาดว่าเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมาตรการใหม่นั้นจะส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมมากกว่าความต้องการซื้อโครงการแนวราบ

               ทริสเรทติ้ง คาดว่ามาตรการใหม่นี้จะกระทบบริษัทเพียงเล็กน้อย เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบและลูกค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรก อย่างไรก็ตาม มีลูกค้าบางส่วนที่ต้องการสินเชื่อเกินกว่า 100% ของมูลค่าหลักประกันเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการโอน ซึ่งทำให้ผู้ซื้อบ้านอาจต้องการเวลาเพิ่มขึ้นในการออม อย่างไรก็ตาม บริษัทอาจจะต้องยืดการผ่อนดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อบ้านบางรายเพื่อให้พอดีกับเวลาที่ต้องการ

สภาพคล่องของบริษัทมีความตึงตัวแต่คาดว่าสามารถจัดการได้

            กระแสเงินสดเมื่อเทียบกับหนี้ปรับตัวดีขึ้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจากกำไรที่เพิ่มขึ้นและหนี้ที่ลดลง โดยอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินเพิ่มขึ้นเป็น 6.2% ในปี 2559 และ 12.1% ในปี 2560 และ 9.8% ในปี 2561 จากระดับต่ำสุดที่ลบ 0.81% ในปี 2557 อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องของบริษัทยังมีความตึงตัว ณ เดือนธันวาคม 2561 บริษัทมีภาระหนี้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 12 เดือนข้างหน้าจำนวน 1,528 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นกู้จำนวน 850 ล้านบาท เงินกู้โครงการระยะยาวจำนวน 341 ล้านบาท ตั๋วแลกเงินจำนวน 200 ล้านบาท และวงเงินกู้อื่นจำนวน 137 ล้านบาท

               บริษัทได้ออกหุ้นกู้ระยะเวลา 3 ปีจำนวน 500 ล้านบาทมาชำระหุ้นกู้จำนวน 350 ล้านบาทที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือนกุมภาพันธ์ 2562 บริษัทมีแผนจะรีไฟแนนซ์สำหรับชำระหนี้หุ้นกู้ที่เหลือที่จะครบกำหนดไถ่ถอนและมีแผนต่ออายุตั๋วแลกเงิน ในขณะเดียวกัน บริษัทจะชำระหนี้เงินกู้โครงการด้วยเงินสดที่ได้รับจากการโอนโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ของบริษัท ส่วนสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทนั้นประกอบด้วยเงินสดจำนวน 196 ล้านบาท เงินทุนจากการดำเนินงานของบริษัทประมาณ 250-340 ล้านบาท และวงเงินกู้ยืมจากธนาคารที่ยังไม่ได้เบิกใช้และไม่ติดเงื่อนไขในการเบิกอีก 42 ล้านบาท อีกทั้ง บริษัทมีแผนจะขายสินทรัพย์บางส่วนเพื่อเสริมสภาพคล่อง นอกจากนี้ ณ เดือนธันวาคม 2561 บริษัทมีที่ดินที่ไม่ติดภาระเป็นหลักประกันอยู่ประมาณ 517 ล้านบาท ซึ่งเป็นแหล่งสภาพคล่องได้อีกแหล่งหนึ่ง ทั้งนี้ ทริสเรทติ้งคาดว่าบริษัทจะจัดการสภาพคล่องได้อย่างดีจากสถานะทางการเงินที่มีพัฒนาการที่ดีขึ้น

สมมติฐานกรณีพื้นฐาน

•             รายได้ของบริษัทคาดว่าจะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2,500-3,000 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564

•             อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทจะอยู่ที่ประมาณ 30% และอัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 15% ในช่วง 3 ปีข้างหน้า

•             เงินทุนสำหรับซื้อที่ดินคาดว่าจะอยู่ที่ 700 ล้านบาทต่อปีในช่วงปี 2562-2564

•             เงินทุนจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 250-340 ล้านบาทต่อปี ในปี 2562-2564 และอัตราส่วนเงินทุนจากการดำเนินงานต่อหนี้สินทางการเงินจะอยู่ที่ประมาณ 7%-9% ในปี 2562-2564 อัตราส่วนกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายต่อดอกเบี้ยจ่ายจะอยู่ที่ 2-3 เท่า

แนวโน้มอันดับเครดิต

      แนวโน้มอันดับเครดิต'Stable'หรือ'คงที่'สะท้อนความคาดหวังของทริสเรทติ้งว่าบริษัทจะรักษาผลการดำเนินงานได้ตามคาดและคงสถานะทางการเงินที่ระดับเดิมเอาไว้ได้ นอกจากนี้ ทริสเรทติ้งยังคาดว่ารายได้ของบริษัทจะเติบโตอยู่ที่ราว ๆ ปีละ 2,500-3,000 ล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า ในขณะที่สามารถคงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อเงินทุนต่ำกว่า 50% ไว้ได้ อัตรากำไรจากการดำเนินงานจะอยู่ที่ประมาณ 12%-15%

ปัจจัยที่อาจทำให้อันดับเครดิตเปลี่ยนแปลง

      อันดับเครดิตและ/หรือแนวโน้มอันดับเครดิตอาจปรับลดลงได้หากผลการดำเนินงานของบริษัทและ/หรือสถานะทางการเงินถดถอยลงมากกว่าที่คาดไว้อย่างมีนัยสำคัญ การปรับอันดับเครดิตเพิ่มขึ้นยังมีข้อจำกัดในระยะสั้น

เกณฑ์การจัดอันดับเครดิตที่เกี่ยวข้อง

- อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญและการปรับปรุงตัวเลขทางการเงิน, 5 กันยายน 2561

- วิธีการจัดอันดับเครดิตธุรกิจทั่วไป, 31 ตุลาคม 2550

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) (PRIN)

อันดับเครดิตองค์กร:             BBB-

แนวโน้มอันดับเครดิต:           Stable

บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด/ www.trisrating.com

ติดต่อ This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. โทร. 0-2098-3000 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์ ชั้น 24 191 ถ. สีลม กรุงเทพฯ 10500

          บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2562 ห้ามมิให้บุคคลใด ใช้ เปิดเผย ทำสำเนาเผยแพร่ แจกจ่าย หรือเก็บไว้เพื่อใช้ในภายหลังเพื่อประโยชน์ใดๆ ซึ่งรายงานหรือข้อมูลการจัดอันดับเครดิต ไม่ว่าทั้งหมดหรือเพียงบางส่วน และไม่ว่าในรูปแบบ หรือลักษณะใดๆ หรือด้วยวิธีการใดๆ โดยที่ยังไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจาก บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ก่อน การจัดอันดับเครดิตนี้มิใช่คำแถลงข้อเท็จจริง หรือคำเสนอแนะให้ซื้อ ขาย หรือถือตราสารหนี้ใดๆ แต่เป็นเพียงความเห็นเกี่ยวกับความเสี่ยงหรือความน่าเชื่อถือของตราสารหนี้นั้นๆ หรือของบริษัทนั้นๆ โดยเฉพาะ ความเห็นที่ระบุในการจัดอันดับเครดิตนี้มิได้เป็นคำแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน หรือคำแนะนำในลักษณะอื่นใด การจัดอันดับและข้อมูลที่ปรากฏในรายงานใดๆ ที่จัดทำ หรือพิมพ์เผยแพร่โดย บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้จัดทำขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงความต้องการด้านการเงิน พฤติการณ์ ความรู้ และวัตถุประสงค์ของผู้รับข้อมูลรายใดรายหนึ่ง ดังนั้น ผู้รับข้อมูลควรประเมินความเหมาะสมของข้อมูลดังกล่าวก่อนตัดสินใจลงทุน บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด ได้รับข้อมูลที่ใช้สำหรับการจัดอันดับเครดิตนี้จากบริษัทและแหล่งข้อมูลอื่นๆ ที่เชื่อว่าเชื่อถือได้

       ดังนั้น บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด จึงไม่รับประกันความถูกต้อง ความเพียงพอ หรือความครบถ้วนสมบูรณ์ของข้อมูลใดๆ ดังกล่าว และจะไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสีย หรือความเสียหายใดๆ อันเกิดจากความไม่ถูกต้อง ความไม่เพียงพอ หรือความไม่ครบถ้วนสมบูรณ์นั้น และจะไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาด หรือการละเว้นผลที่ได้รับหรือการกระทำใดๆโดยอาศัยข้อมูลดังกล่าว ทั้งนี้ รายละเอียดของวิธีการจัดอันดับเครดิตของ บริษัท ทริสเรทติ้ง จำกัด เผยแพร่อยู่บน Website: http://www.trisrating.com/th/rating-information-th2/rating-criteria.html